2008-09-17 16:29 | 只看楼主
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别墅如何应对金九银十? 深圳别墅8月批售分析

 
 
 
　  7月完成的深圳别墅上半年销售总结报告引起了市场相当的关注，从统计数据可以看出，2008年上半年深圳别墅可以用热销来形容，销售率超出五成，普通商品房根本无法望其项背。7月，传统楼市冷淡期，深圳别墅销售情况并不理想，只有少数几套成交，故而未做独立报告，8月深圳别墅销售量突飞猛进，而且带动2007年的余量别墅的消化，与降价或低价热销及整个楼市“金九银十”提前到来有关。从统计看，2007.1-2008.8推盘别墅尚余514套待售，加上年底可能推出300多套别墅，市场压力将继续加大。 　　本报告中所论别墅定义：覆盖两种物业类型：一是House，一是Villa。从建筑形态分，覆盖以下三种类型：Single Family House，即独立别墅；Two Family House，即双拼别墅；Townhouse即联排别墅。市场上所谓的“叠拼”“叠墅”多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。 　　报告中数据非特别说明则全来自深圳市国土局官方备案系统统计而得。 　　第一部分：总体特征 　　推盘量当月0 后可能爆增量 　　8月深圳没有新别墅项目获得批准预售证，该现象并未引起市场惊讶，只说明禁墅令在发挥作用，但并非意味深圳别墅巨量下滑，相反，年底可能暴增新别墅。 　　新老差距缩小 2007旧盘热销 　　8月销售有一个明显的特点：2007年的旧盘热销，成交36套，而2008年新批售楼盘的成交数据中，只有16套是非新开盘楼盘的成交。2007年别墅的整体销售率和2008年别墅的整体销售率逐步缩小：54：58%。 　　关内最大别墅 天麓楼王售出 　　关内户型面积最大的别墅为“天麓”七区8栋独栋：1138.4㎡，已经成功售出。该套别墅华侨城报价5.18万元/㎡，合计总价5500余万元，并非深圳标价最贵的别墅。 　　万科扬眉吐气 获得三料冠军 　　万科8月扬眉吐气，当月别墅销售面积1.64万㎡、销售金额约7.5亿元、销售套数64套，一举成为深圳高端市场的“三料冠军”。 　　金九银十打响 降价促进销售 　　别墅本是稀缺品，卖一套少一套，故而深圳别墅在逆市下依然保持旺销。加上新推别墅价格明显下调，部分去年的别墅也降价行销，故而实现8月热销局面。万科于8月底开始打响“价格战”，9.58折后，还可享受充1万送10万、加1元送装修的优惠，其大降价行动为万科赢得了市场的销售量。另，新推别墅清林径以1.2万元/㎡起步的低价格带来逆市热销。 　　第二部分：2008年8月批准预售情况 　　8月深圳别墅批准预售为0 　　8月深圳没有新别墅项目获得批准预售证，而1-7月深圳平均每月新批准预售别墅为1.54万平方米，平均每月新批准预售别墅套数为54套。9-12月有可能爆量增长。 　　并不意味后期缺乏别墅供给 　　随着禁墅令的贯彻实施，深圳别墅不断减量已成事实。但深圳有大量已经建设成现楼或者正在施工的别墅项目，比如星河丹堤、金域华庭、天琴湾、梅沙湾、兰乔圣菲、水榭山、曦城、皇庭港湾、卓越维港、月亮湾别墅、南澳别墅等等，如果这些盘都同时推出来，将形成深圳别墅市场的“恐慌性增量”。 　　第三部分 2007-2008别墅总批准预售情况 　　2007-2008年8月深圳别墅总批准1157套 　　2007-2008年8月深圳共批准预售1157套别墅，尚不及2005年一年的别墅推盘量。从推盘区域看，主要来自龙岗、盐田、宝安。 　　2007-2008年8月8深圳别墅总批准291842.31㎡ 　　2007-2008年8月深圳别墅共批准预售291842.31㎡，其中2007年批准预售183891.97㎡，而2008年截止8月共批准预售107950.34㎡。2008年的推盘量超过2007年的可能性很小。 　　2007-2008年8月深圳别墅龙岗批准量最大盐田其次 　　从推盘区域看，龙岗最多，667套，其次盐田196套，再次宝安126套，接着是罗湖81套，南山76套，福田11套。盐田能超过宝安主要原因是天麓的大量推出。
2007.1-2008.8深圳各区别墅批准预售套数
　　2007-2008年8月深圳别墅万科批准量最大中海其次 　　2007-2008年8月深圳共批准预售1157套别墅，万科346套，占总量的30%，涉及楼盘包括万科城、东海岸、清林径；其次是中海的大山地132套，占总量的11.4%；再次是龙园的龙园意境华府，120套，占总量的10%；其他从多到少依次是华侨城、招商华侨城、朝恒、佳兆业、鸿荣源、世纪海景、卓越、莱蒙、振业、景业、华来利。
2007.1-2008.8深圳各房企批准预售套数
　　第四部分：2008年8月别墅销售情况 　　销售总套数108套 　　9个开发商11个别墅项目共实现了108套别墅的销售，相当于8月深圳整体商品房日均成交量中一天的销售量，成交量占2007.1-2008.8总别墅推盘量的9%。换言之，如果深圳别墅按照8月的消化速度，只需要1年深圳别墅可以消化完毕。 　　销售总建面28475.51㎡ 　　2008年8月深圳别墅总销售建面达到28475.51㎡，占8月深圳全市商品房成交量的9%，换言之，每成交100㎡的商品房，其中有9㎡是别墅。应该说，比较理想的成交。 　　销售总金额约14.5亿 　　根据各个楼盘的报价和折扣，大致统计深圳别墅2008年8月共实现14.5亿元的销售额。该数据只是根据报价与折扣的估算而得，需进一步核实。 　　万科获得“三料冠军” 　　万科实现了2008年8月深圳别墅销售套数、销售金额、销售面积“三料冠军”，销售套数占当月总成交套数的60%，销售面积占当月总成交建面的57.6%，销售金额占总成交金额的50%。 　　万科东海岸在“游艇别墅”口号即“买别墅送游艇会籍”的模式中成功售出3套，打破僵局。 　　降价销售刺激热销 　　8月井喷式的别墅销售与降价行销不无关系。万科推出“加1元抵10万元，加2元送20万元”、同时享受95.8折的销售方式吸引了市场的关注，促进了万科城别墅热销11套。 　　另外，新开盘别墅走低价路线也促成的热销的局面。清林径最低1万2的价格具有相当的市场号召力。
2008年8月深圳别墅成交记录表
　　第五部分：2007-2008.8别墅总销售情况 　　2007-2008.8深圳别墅总销售643套 　　2007.1-2008.8深圳共销售643套别墅，其中万科东海岸、万科城、清林径的“贡献最大”，销售209套占总量的32.5%；其次华侨城东方花园、纯水岸、天麓合计销售92套；再次朝恒仙湖山庄销售81套。 　　2007-2008.8深圳别墅总销售167402.83㎡ 　　2007.1-2008.8深圳别墅共销售167402.83㎡，其中2007年批售别墅共销售103523.04㎡，2008年批售别墅共销售63879.79㎡，分别占总量的61.8%、382%。其中，万科的贡献最大，47406.96㎡，占总量的28%，其他依次是华侨城、朝恒、中海、鸿荣源等。 　　2007-2008.8深圳别墅龙岗销售量最大盐田其次 　　2007.1-2008.8深圳别墅共销售1157套，按区域成交划分，龙岗销售量最大，343套，占总量的53，其他依次是盐田104套，罗湖81套，宝安64套，南山51套。福田香蜜湖唯珍府从开盘以来一套都没有成交，与高价定位下的市场不认可。
2007-2008.8各区别墅批准预售与销售套数统计
　　2007-2008.8深圳别墅万科销售量最大华侨城其次 　　2007.1-2008.8深圳别墅推盘量、销售量最大的都是万科，实现了209套，47406.96㎡的销售业绩，其次是华侨城、朝恒、中海、鸿荣源等。
2007、2008.1-8批准预售、销售、待售列表
　　
2007、2008年8月深圳各企业别墅销售情况
　　 　　第六部分：15个别墅待售情况 　　15个楼盘共剩514套108481.64㎡待售 　　共有15个楼盘514套别墅待卖，总建面108481.64㎡，如果按8月销售速度，余量1年可以销售完毕。 　　龙岗压力巨大套数占总剩余量的63% 　　龙岗推盘量大，剩余量也大，324套别墅占总剩余量的63%。从销售来看，带动龙岗别墅销售的主要是万科的楼盘，大山地8月销售也卓有成效，其他别墅项目如水岸新都连续没有成交记录。 　　万科待售量依然最大 　　万科经过8月的降价热销，缩小了与剩量最大楼盘之二的差距，但万科137待售别墅的余量依然是所有开发商中“库存”最大的，其他排列依次是龙园--中海--招华曦城--佳兆业--华侨城--鸿荣源--世纪海景--景业--卓越--莱蒙。 　　天麓单价最高面积最大 　　华侨城天麓待售户型最大716㎡，9.6万元/㎡，傲居最高单价、最高户型面积之首。
2007-2008.8别墅待售情况列表
　　
截止2008.8深圳各开发商待售别墅套数列表（2007.1-2008.8）
　　第五部分：9-11月别墅楼市预测 　　推盘量左右摇摆不定 　　虽然别墅销售比例整体达到56%，看似乐观，但市场浓厚的观望情绪短期很难改变，谨慎推盘是高端项目尤其是别墅普遍的做法，多个项目如星河丹堤、金域华庭、东海岸、兰乔圣菲等已经或者即将建成，但迟迟未入市。说“年底推盘量摇摆不定的”的原因即此。 　　新盘集中宝中、盐田、龙华、龙城 　　宝安有兰乔圣菲，盐田有梅沙湾、天琴湾、东海岸，龙岗有公园大地、清林径、紫麟山，龙华有金域华庭（25套）、水榭山、星河丹堤等高端别墅项目，另有深圳湾皇庭港湾、卓越维港等少数别墅项目推出。如果全部推出，新推量可以达到300余套。 　　新别墅户型面积偏大 　　将推别墅的户型面积偏大，较多集中在300㎡左右，总价在700-1000万左右居多。其中，天琴湾、梅沙湾、东海岸的别墅面积偏大。 　　万科六大别墅共销售 　　接下来，万科有万科城、东海岸、金域华庭、兰乔圣菲、清林径、天琴湾等六大别墅同台竞技。既要跟别人竞争，又要跟自己竞争，市场将欣赏到一场由万科自编自导的精彩节目或者说战役。万科当前剩下137套别墅，如果加上东海岸、金域华庭、兰乔圣菲、清林径、天琴湾的别墅全部推盘，将新增200多套的量，共计300多套的别墅待消化量，等于2008年1-8月深圳市全市别墅推盘量，可见万科别墅销售压力空前巨大，其自身产品定位、客户定位、销售策略必然各有其招，市场定将反复受到冲击，好好欣赏万科的【2008别墅门】表演。

来源：焦点房地产网

　
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